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2020-07-15 21:15:12  来源:国内新闻网-人民日报
 

  原标题:疫情之后,还要不要买房?

图/图虫创意图/图虫创意

  7月9日,在北京新冠疫情感染人数连续三天清零之后,之前在看房的张女士接到了来自北京一家楼盘的销售电话。在北京新一轮疫情对楼市的短暂压抑过后,市场又在快速重启。

  这正是今年北京乃至全国楼市的缩影,被疫情压抑、又快速重启,甚至是报复性反弹,今年楼市的走势格外异常。这种反弹,究竟会持续多久?对于买房人而言,其价位会不会买在半山腰甚至山顶上?

  楼市迎来深V反弹

  经历了年初两个月的窒息之后,中国楼市的反弹力度超出了预期。据国家统计局公布,前5月商品房销售面积48703万平方米,同比下降12.3%,商品房销售额46269亿元,下降10.6%,尽管同比下跌,但相比于今年前2个月而言,其跌幅分别缩小了27、25个百分点,可谓深V反弹。

  逐月来看,之前跌幅太大的“坑”更是掩盖了年中楼市的火热成色。统计数据显示,5、6两个月,我国多个城市的成交量已超出去年同期,其中5月份全国商品房销售面积14730 万平方米,销售额14406亿元,比去年5月分别增长了10%、14%。在疫情期间,这样的销售数据颇不寻常。

  区域的成交变化也能反映和预示市场行情。贝壳研究院数据显示,上半年66座大中城市二季度新房成交量整体接近去年同期,其中,长三角区域市场回暖意愿明显,南京半年累计成交面积同比逆势上涨24%。

  谁在发力?从销售数据来看,尽管整体楼市呈现上扬态势,但市场上分化格局在加剧。中指研究院监测显示,2020年上半年,销售额超过1000亿的企业共13家,这些企业销售额增长率均值为2.2%;销售额500亿—1000亿的企业共16家,这些企业销售额增长率均值为1%;此外,销售额100亿—200亿的企业、50亿—100亿的企业分别下降了7.6%、11.6%。这显示出,相比于其他房企,规模越大的头部企业销售业绩整体也越好。

  全联房地产商会创会会长聂梅生告诉中国新闻周刊,“与之前较为悲观的市场情绪不一样,上半年中国楼市先跌后扬,整体市场规模依然保持在较高水平”。

  伴随着成交的反转,房价也迎来了戏剧性变化。今年2月份,房价整体稳中回落,如4个一线城市中,北京上涨0.1%,上海和深圳持平,广州下降0.1%。而进入5月份,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比4月扩大0.5个百分点;其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。

  从部分城市而言,其房价已从涨幅回落或下跌的状态转变为房价上涨,上海、宁波、南京、无锡、银川等地甚至出现了加速上涨态势。

  国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示,随着生产生活秩序持续恢复,住房需求得到进一步释放,70个大中城市房地产市场总体稳定,价格略有上涨。

  上半年新增贷款同比增长25%

  刚刚有了二孩的张女士目睹了这种房价变化,年初她准备将二居室换成三居室,当时看中了北京东三环外一套400多万元的房子,但她一犹豫,5月份这套房子就成交了,而同小区同户型的房价已调至500万元以上。

  贝壳研究院的监测显示,上半年随着疫情的缓解,楼市首先迎来刚需入市,随后是改善型需求接力。其中,3—4月份,链家重点18城二手房中,60平以下刚需房源成交比1—2月增长236%,增速高于其他面积段。进入5—6月份,120平以上大面积房型成交量环比3—4月增加38.6%,增速快于小面积房型。

  “上半年楼市各类需求的入市,是一系列因素综合作用的结果”,北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉中国新闻周刊,疫情虽然对楼市有抑制,但是其影响是短暂性的,而且,疫情中人们更加认识到拥有产权住房的重要性。从政策面来看,一方面,部分地区的楼市调控政策出现了局部松动;另一方面,随着降息降准政策的落地,信贷变动对楼市的支撑作用也不容忽视。

  7月10日,据央行公布,上半年人民币贷款增加12.09万亿元,同比多增2.42万亿元。住户部门贷款增加3.56万亿元,其中,短期贷款增加7552亿元,中长期贷款增加2.8万亿元;企(事)业单位贷款增加8.77万亿元,其中,短期贷款增加2.82万亿元,中长期贷款增加4.86万亿元。整体而言,今年上半年新增贷款同比去年增长了25%。

  赵秀池表示,由于住房能够保值增值,也是过去人们投资获利的一个主要渠道,因此,有部分信贷资金违规进入楼市。甚至有部分疫情政策贷款可能会违规流入楼市。因为资金是逐利的,哪里利润高,就会往哪流动。而有些中小微企业可能没有主导产业,没有拳头产品;或者是疫情下产品没有销路,没有利润增长点,可能会把政策贷款挪到楼市投资获利。

  今年4、5月,深圳等地出现了一波抢购豪宅的热潮。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉中国新闻周刊,在货币资金充裕的条件下,很多投资者只用付较低的首付,然后再利用银行资金做杠杆,就可以顺利购房,还有一些企业主改变挪用了资金用途,推高了楼市交易。

  华东师范大学房地产系主任胡金星对中国新闻周刊表示,根本上看,由于我国城镇化的推进,城市人口规模持续增加,这为住房需求提供了持续的动力。

  如何避免买房买在高点?

  赵秀池认为,从更长远的时间来看,我国城市化仍然处于中期加速阶段,在这一阶段,住房需求随着城市规模的扩大,还在不断增加。

  从短期而言,市场会呈现什么变化?张女士是否该出手呢?

  贝壳研究院预测,在一手房市场,由于疫情积压的需求已获得逐步释放,市场修复过程基本完成;而在二手房市场,下半年城市分化将持续加剧,核心城市供需两旺,更具有持续性。

  这意味着,下半年,在疫情的影响逐步释放之后,楼市供需将受到新因素的作用。

  近期,在东莞、深圳等成交较好的城市,其楼市调控政策有所收紧,其重点是打击囤房、炒房等非法交易。

  “楼市政策并未转向”,赵秀池表示,部分城市出台了一些加紧调控的政策,是因为这些城市房价涨得较快,其目的是实现“房住不炒”的定位,让住房回归居住功能,这是部分城市因城施策的结果。

  胡金星表示,当前,在坚持“房住不炒”的主基调下,各地可以根据供求关系情况和房价变动,制定相应的政策。

  不过,对于资金违规进入楼市,监管力度在加强。

  7月11日,中国银保监会新闻发言人表示,当前,部分市场乱象有所反弹。一些高风险影子银行死灰复燃,企业、住户等部门杠杆率上升,部分资金违规流入房市股市,推高资产泡沫。为此,接下来将督促引导资金“脱虚向实”,深入开展市场乱象整治“回头看”,特别要强化资金流向监管。

  赵秀池表示,对于违规资金流入楼市的问题,应有的放矢制定相应的监管措施:一方面要有专门的账户进行管理,保证专款专用,不能挪作他用;另一方面,对企业购房要出台限购、限售的政策。

  在这样的局面下,胡金星建议,对于投资者而言,风险在加大;对于自住需求,需要因城考虑,要综合考虑经济、人口、政策等作出决策。

  “购房者担心买在高点上,如果房价一直涨,买房买在高点上,也是一时的。如果判断未来房价下行,才可能买在了高点上。各城市情况各异,房价的走势也不一样,要根据各城市房价的走势做出判断”,赵秀池对此表示认同,我国一些城市人口不断流入,发展前景较好,房价也可能持续上涨。

  贝壳研究院监测指出,当前,链家重点18城带看量仍处于较高位置,代表下半年总体成交平稳或小幅向好,随着疫情过后投资环境逐渐趋于稳定,需求端也将重新进行资金分配。

责任编辑:张建利

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