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2020-02-29 21:37:52  来源:国内新闻网-人民日报
 

  原标题:第一个降首付的城市被约谈了,其他城市要小心了?

  来源:国是直通车

  你好,驻马店

  各地松绑楼市的脚步恐怕要缓一缓了。

  就在昨天,第一个“降首付”的城市驻马店市被省政府约谈了。

  28日晚间,河南省政府官网信息显示:

  当日,何金平副省长召集省住房和城乡建设厅等有关部门负责同志,约谈了驻马店市人民政府主要负责同志,要求驻马店市提高政治站位,坚决贯彻党中央、国务院决策部署,按照省委、省政府工作要求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,切实落实城市主体责任,保持房地产调控政策连续性、稳定性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,实现稳地价稳房价稳预期目标。

  此前,驻马店市出台17条政策加大对楼市的支持。其中,引起市场广泛热议的是将首套房公积金贷款首付比从30%下调到20%,成为全国第一个对首付比例下手的城市。这相当于将购房杠杆从3.3倍放大到了5倍。

  尽管这一政策对当地乃至全国楼市实际影响并不算大,但对市场预期的扰动却不可小视。

  现在我们说的稳房价,其实最重要的就是要稳预期。老百姓对房子的看涨预期是推动楼市这些年持续上涨的主要动因。

(漫画)中新社发 仲雁铭 制作
(漫画)中新社发 仲雁铭 制作

  疫情发生之后,出台房地产支持政策的地方可谓一个接一个,政策尺度也不断扩大。而且,越来越多地方政策触及需求侧,政策倾向逐渐从帮助房企缓解周转困难,转向鼓励人们买房。

  比如:杭州对高层次人才提供最高达800万元购房补贴;南宁允许购买第二套住房时申请使用公积金贷款;钦州、衡阳等地提供购房契税补贴;中山符合条件的人才可申领10万-200万元的购房补助;浙商银行调降非限购城市首套房首付比例最低至20%;绍兴工商银行也落地执行首套房首付最低两成、二套首付最低三成的政策。

  客观地说,目前各地政策仍然以试探性的松动为主,只是在外缘进行小幅调整,核心的限购、限贷(主要是商贷)等很少被触及,远远没有达到大规模放松的程度。但是需要看到,这些包括“加杠杆”在内的政策,放到过去楼市调控最为严厉的时候,是绝不敢“冒头”的。

  由于过度依赖土地财政,地方政府的救楼市冲动一直存在。特别是在疫情影响之下,地方税收锐减,但疫情防控、帮扶小微企业、保障民生等任务更重,地方放松楼市调控的冲动也会空前强烈。

  近期,中央多个部门密集发声,重申要坚持“房住不炒”定位,再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

  在驻马店被约谈之后,其他地方如果想跟进松绑政策,必须三思,谨防“踩线”。

  真正的“大招”要来了?

  除了首付等政策外,房贷利率也是影响楼市的关键政策之一。

  3月1日开始,我们将迎来近30万亿元的存量房贷利率“换锚”:定价基准从贷款基准利率切换为贷款市场报价利率(以下简称“LPR”),转换工作应于今年8月底前完成。

  疫情会不会让这个过程推迟呢?不会,央行已经定了,存量贷款LPR转换将会如期推进。日前,央行副行长刘国强表示,经过认真调研以后,3月1日开始进行的存量贷款转换为LPR将继续按计划推进,这样对整个利率市场化、引导利率下行都有好处。

  这可能房地产调控里真正的“大招”。

  简单来说,已有房贷者有两种选择:一是选择固定利率,那么以后无论利率怎么变,都与你无关;二是选择与LPR挂钩。LPR的市场化程度更高,未来个人的贷款利率会随着市场利率变化。

  转换成哪种定价方式更实惠?从中长期来看,LPR处于下行通道,所以转换为LPR或可以享受一定的降息优惠。

  房贷利率参照的5年期以上LPR已经两次下调。从央行发布的最新一期LPR报价来看,2020年2月20日起,1年期LPR为4.05%,较1月下调10个基点;5年期以上为4.75%,较1月下调5个基点。

  各地房贷在5年期以上LPR的基础上进行加点。LPR下调,房贷利率可能也会相应下调。

  这一趋势已经开始显现。融360|简普科技大数据研究院数据显示,,从中国41个城市673家银行分(支)行监测来看,2020年2月,首套房贷款平均利率则为5.52%,二套房贷款平均利率为5.83%,均环比下降1个BP(0.01个百分点)。

  一线城市中,除北京外,另外三个城市再次下调首套房贷款利率水平。广州和深圳均环比下调3个BP,上海则环比下调2BP,下调后首套房贷利率再创新低,仅4.80%。

  二线城市中,2020年2月,首套房贷利率变动幅度在5BP及以上的只有重庆、东莞和惠州三个城市。其中,重庆环比下降5BP,东莞环比上涨5BP,惠州环比上涨12BP。

  总体而言,虽然幅度微弱,但是很多地方的贷款利率确实在走降。

  以后只要LPR降了,我的月供就会变少吗?

  先别高兴得太早。

  2月20日公布的这轮LPR类似“非对称降息”,1年期力度下调比5年期大。这样的操作也并不是首次。比如:2019年9月,仅1年期LPR小幅下调,5年期则维持不变。

  1年期LPR主要是企业的中短期融资,5年期以上则主要是房贷,两者不同步下降反映出一种新的调控方式——通过LPR利率调整,定向向实体经济“输血”,但警惕流入性过度进入房地产市场。未来不排除一些地方针对房贷进行进一步加点的可能性。

责任编辑:刘光博

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