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2020-08-12 00:23:43  来源:国内新闻网-人民日报
 

  原标题:90岁“老破小”一平米24万元,真的值吗?

  来源:瞭望智库

  日前,北京市新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室下发《关于做好全市各级各类学校2020-2021学年 秋季学期开学工作的通知》,部署秋季开学工作。

  通知确定了大中小学、幼儿园等秋季学期开学安排。其中包括:8月29日(周六),小学一年级、初一、初三、高一、高二、高三年级开学;9月1日(周二),小学五、六年级,初二年级开学;9月7日(周一),小学二、三、四年级开学。幼儿园方面,9月8日(周二),各类型幼儿园大班、中班开园;9月11日(周五),各类型幼儿园小班开园。

  开学在即,有关学区房的讨论再起。

  早在4月底,北京市西城区教育委员会发布了《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》。

  文件中明确:自2020年起,西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录,自该房产地址用于登记入学之年起,原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外);并且,自2020年7月31日后,西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

  在这个名校云集、房屋均价早已破10万元的核心城区,推进“多校划片”和“六年一学位”,意义非同一般——给学区房降温,政府和教育部门显然使了大劲。

  新政策公布后,学区房市场出现了短暂的疯狂。不过,“731大限”已至,一些二手房逐渐“退烧”:组团看房的人减少了,房价也有所下降。

  那么,学区房,会凉吗?

  文 | 王乙雯、向玺如(实习生)

  本文为瞭望智库原创文章,如需转载请在文前注明来源瞭望智库(zhczyj)及作者信息,否则将严格追究法律责任。

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  学区房是怎么来的?

  早在计划经济时期,国家工业化亟待发展,迫切需要专门人才。1962年,教育部颁发通知,要求各地选定一批重点中小学,在数量、规模上配合高一级学校的招生,为高等学校输送人才,并集中精力先办好一批“拔尖”学校。

  1978年,教育部制定《关于办好一批重点中小学的试行方案》,提出全国重点中小学形成“小金字塔”结构,并在经费投入、办学条件、师资队伍、学生来源等方面向重点学校倾斜。

  处于“塔尖”的学校表现突出、成绩亮眼,为高一级学校提供了许多优质生源。越来越多的家长希望子女可以进入重点学校就读,“择校”模式应运而生。

  新的问题也随之而来。

  一方面,资源倾斜加剧了教育不平衡情况。1982年全国重点中学分布调查显示,城市占70%、县镇占28%,农村只有2%。

  另一方面,家长们为了孩子上好学校而“绞尽脑汁”寻找捷径,学校水平的巨大差距以及考试入学机制引发了社会对“择校”的争议。

  直到1986年,我国开始实行义务教育,就近入学政策的法律法规也得到逐渐明确和细化。它所针对的,正是愈演愈烈的择校风气。

  1986年的《中华人民共和国义务教育法》明确规定:“地方各级人民政府应当合理设置小学、初级中学等学校,使儿童、少年就近入学。”

  此后,淡化重点校和重点班、强化“就近入学”的方针越来越明确:

  2002年,国家政策叫停中小学考试招生制度;

  2006年修订的义务教育法明确规定,禁止办重点学校和重点班。

  那么,这些中小学如何确定生源?通行的方法有3种:

  *抽签(摇号);

  *考试;

  *划分学区。

  随着社会各界对“减负”呼声的高涨,2014年初,教育部发布《教育部关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》,要求19个大城市所有县(市、区)实行划片就近入学政策,100%的小学划片就近入学,对于哪条街道、哪一栋楼房里的适龄儿童可以进哪一所学校,都有明确的划分。

  同年,北京开始推行九年一贯制教育改革,通过小升初的直升制度,减轻择校压力。政策一出,择校费、找关系等方式走不通了。于是,为了子女进入更好的学校、获得更好的教育,家长们瞄准了房子。

  按家长的逻辑:买一套房子,以此换个入学名额,孩子就可以进入师资强、资源好的小学乃至初中,这样,考入重点高中的概率大大增加,离名牌大学也就不远了……

  由此一来,“学区房”成了“刚需”,越来越热。

  为了给学区房“降温”,新一轮政策相继出台。

  2016年,教育部办公厅下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》,明确提出在教育资源不均衡、择校冲动强烈的地方,根据实际情况采取多校划片。一个片区,不再只对应一所学校。

  2017年,广州市政府首次提出“租购同权”概念。同年,北京发布租房新政,对于京籍无房家庭,“符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育”。

  2

  一路高歌的城市与“老破小”

  学区房市场需求增加,与我国城市化进程密不可分。

  随着城市化进程加速,城市范围、经济体量不断扩大,人口规模和流动速度也在增加,人们对教育资源的需求与日俱增,优质教育资源更为稀缺。

  不少学区房房龄老、空间小、外观破旧,但是,由于其难以替代的附加值,价格水涨船高。

  北京

  上世纪八九十年代,北京城市核心区,大致相当于东城和西城两区的区划范围,教育资源在此区域相对集中。

  此后,北京进入快速发展期,但优质教育资源的分配格局并未发生太大变化。

  某机构2017年公布的房源数据显示,北京市市重点和区重点小学共有175所,其中东城、西城、海淀和朝阳4个区占比超过72%。西城区就有39所,超过大兴、通州、昌平、顺义、房山、石景山、门头沟、密云、怀柔、延庆和平谷等11个区总量。

  同时,房地产行业的发展在城市化浪潮中突飞猛进。

  1998年,国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,决定自当年起停止住房实物分配(即公房分配),建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的房改新体制。

  此后,中国房地产行业走向了真正的市场化,推动了中国城镇化的发展,同时其金融属性也逐渐增强。学区房也不例外,不少学区房房龄老、空间小、外观破旧,但是,由于具有难以替代的附加值,价格水涨船高。

  西城区学区房价格居北京之首。2020年4月30日,西城区多校划片新政策出台后,学区房出现恐慌性抢购,五一期间,二手房交易量同比、环比增长均超100%,且主要集中在金融街和德胜片区——坐落于这两个片区内的育翔小学和第二实验小学均有“超级牛小”之称。

  在育翔小学“幼升小”划片区域内的冰窖口胡同79号小区,建设于1977年的无电梯房,房价高达15万元/平方米。500米之外,建设于1994年的另一个小区,因在划片区域范围外,二手房价均价为8万元/平方米。

  上海

  上海已经努力多年、要办好“家门口的好学校”,但名声在外的“徐汇区四大公办”在家长们心目中仍具有重要地位。为了能进入建襄小学、高安路一小、向阳小学和汇师小学,家长们使出浑身解数,争抢为数不多的老牌学区房。

  今年,徐汇区一套房龄达90年、没有独立厨卫、面积仅11平方米的“迷你”老旧房子,在名校学区的加持下,竟然卖到了近24万元/平方米!

  深圳

  深圳常住人口从1979年的31万人增加到2019年的1343万人,增长了43倍,中小学教育资源相对不足。据教育部门测算,今年深圳小一学位缺口超4.95万个,初一学位缺口1.06万个。名校坐镇的片区,房屋价格约在10万-20万元/平方米。

  杭州

  2008年以后,杭州学区房的价格后来居上,涨幅最大的区域是市重点学军小学附近的小区,高达近400%。

  2012年,杭州“零择校”政策实施后,每月二手房市场成交房源中单价排行最高的前几套几乎都是学区房。2019年9月18日,经过长达28个小时、142次延时竞价,1元起拍的杭州学军小学学区房,最终以近610万元成交。

  据媒体介绍,因为临近学军小学,杭州最贵的学区房在文二新村,最新挂牌价突破14万元/平方米。

  3

  房地产商的小算盘

  学区房房价的飙升,与房产商的精心炒作不无关系。

  近年来,“教育”与“地产”有了交集,老牌名校附近地皮稀缺、生源日益饱和,不少楼盘开发商把主意打到了学校,与名校联手开发教育资源——将名校引入社区,双方签订合作协议,各取所需。

  在利润驱动下,有的开发商在政府没有正式公告的情况下,就宣传自己的房子在某某学区内;有的甚至谎称买房送入学名额,结果,耽误了房主子女入学……

  为了纠偏,各地正陆续出台政策:

  2017年,北京市教委提出要求,从当年起,除了京津冀协同发展项目外,北京市所有中小学校未经北京市教委同意不得到外地办学,各中小学不得与房地产商合作办学;

  2019年,重庆市提出,城市新区建设不再“借名校办分校”,严禁民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩,不得同楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款。

  ……

  如今,资本仍在或明或暗地不断袭扰教育公平的原则。

  4

  学区房,一个全球命题

  实际上,欧美国家的家长们对学区房的追捧,不输国内。

  美国

  在美国,学校有公立和私立之分。公立学校实行划片、就近入学原则,具体到每一条街道、每一个门牌号,十分精确。

  2018年,美国房地产经纪网(realtor.com)发布的一项调查显示,这一年,73%的购房者认为“好学区是一个重要因素”,其中39%觉得“非常重要”,如果非要与其他居住条件妥协,他们会选择放弃车库、大院子、现代化的厨房、舒适宽敞的卧室或者外部环境。

  “为了更知名的校区,有对夫妇居然想把他们拥有的2英亩土地(约12亩)上占地3200平方英尺(约297平方米)的房子卖掉,以便购买市中心一栋占地1/3英亩(约2亩)住房面积缩水至2200平方英尺(约204平方米)的老房子”。

  不过,值得注意的是,美国的房产税与“好学校”之间存在一种良性循环。

  公立学校的资金主要来自学校周边地区居民缴纳的房产税。学区房房产税普遍比非学区房高出两三倍。

  学区房价越高,房地产税收得就越多,学校得到的经费相对充裕,自然会将更多资金投放到学校建设和师资培养上,从而提升学生成绩和学校排名,吸引更多经济条件好、重视子女教育的家庭到该区居住,推动房价上涨……

  英国

  英国的公立小学和中学也是划片上学。为了不让孩子输在“起跑线”上,家长绞尽脑汁选择在优质公立学校附近购房。全英排名前50的公立学校1英里之内的房屋价格,比同区域的其他房屋价格平均高出16%;评级为“优秀”的小学附近的房价,比非学区房高18%。

  2019年数据显示,在伦敦,坐拥几大博物馆、帝国理工学院和伦敦大学学院白城校区的南肯辛顿附近的学区房,平均房价高达179.6万英镑(约1633万元);而在离伦敦两小时车程的莱斯特,在其温斯坦利区购买学区房的价格平均仅为11.7英万镑(约106万元)。

  法国

  法国政府自1963年起开始实施“就近入学制”,根据“学校分区图”来分配小学、初中和高中,其原则是“一个区段,一所学校”。有家长为了让孩子能够进入重点中学就读,斥资几十万欧元在学区内购买了一间居住面积仅9平方米的房产。

  为了遏制炒作学区房,自2015年起,法国教育部改革了“就近入学制”,扩大区段范围,实行“一个区段,多所初中”的政策。

  澳大利亚

  在澳大利亚,同样是“一所学校撑起一个区的房价”。

  2010年,澳大利亚政府推出了“我的学校”(My School)网站,向公众提供了全国各中小学师生人数、学生背景、社区社会教育优势指数、澳大利亚全国读写及计算能力评估计划成绩(NAPLAN)以及同级别学校比较数据等相关信息,对澳大利亚中小学学区房房价上涨起到了重要影响。

  与支付昂贵的教育费用送孩子去私立学校相比,澳大利亚父母们更倾向于将这笔费用投资到学区房上。一些家长甚至在自己孩子还未到学龄前,就已为孩子以高出15%-20%的价格早早买入学区房。

  5

  买的不仅是房

  论友邻的重要性,我们自古就有“千金买邻”的故事,这样的思路到现在仍未发生改变。

  【注:南北朝时,吕僧珍因为人正直、有胆识、品德高尚而远近闻名。有一个人特地在他家隔壁买了一套房屋。有人打听价格,他回答说:“一千一百两”“一百两是用来买房屋的,那一千两是用来买邻居的。”】

  《2018年中国家庭子女教育与国际化人才培养研究报告》显示,在其调查的1000名中国家长中,33%的受访家长为子女购买了学区房,26%为了子女教育而改变居住地,27%为了子女需求而发展不同社交圈。

  购买学区房的家庭一般具备两方面条件:有一定的财力,对教育非常重视。他们通常被视为“中产”,几百万元的房子,似乎踮脚就能够到,因而变得“不理智”、犹豫而又焦虑。

  虽然政策在变、很多人“看凉”学区房,那些抢购的家长们不是不顾风险,终究还是放不下心中对阶层和教育资源的执念。

  归根到底,学区房的出现是基础教育资源不均衡分布导致的。南开大学前校长龚克曾在演讲中提到,“家长对学区房狂热的背后是追求优质的教育资源”。

  龚克认为,我们现在实行的是就近入学的政策,能够在这个学校附近享受比较好的教育资源,从家长的追求来讲是完全可以理解的。但是,问题在于,我们的基础教育要均衡化。这个均衡化,还要有质量的均衡。所以在这个问题上,是全社会要做努力的,盲目地指责家长追求学区房,并不见得很有道理。

  当然,给热得发烫的学区房降温是要的。如今“多校划片”等举措意味着学区房难再保证学生能拿到知名学校的入场券,以此给学区房降温。

责任编辑:张建利

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